Tal como había sido anticipado por ARQ apenas se concretó el recambio de gobierno en la Nación, la Ciudad y la provincia de Buenos Aires, la continuidad del plan de vivienda Procrear no estuvo jamás en peligro, pero sí estaba claro que las nuevas autoridades ideaban varias reformas. Hoy, ya se sabe, aunque no se haya anunciado oficialmente, que este plan de créditos gerenciado por el BH seguirá su curso y podrá vincularse posiblemente con la Unidad de Vivienda (UVI), el instrumento hipotecario lanzado un mes atrás por el Banco Central según el conocido modelo chileno de la Unidad de Fomento.

Por lo pronto, el Procrear seguirá vigente pero con tres reformas clave, a saber:

1) el remplazo del subsidio a la tasa de interés por una suma concreta en efectivo.

2) la incorporación de bancos privados a la operatoria.

3) el reemplazo del método de adjudicación por sorteo por un sistema de scoring para priorizar a los solicitantes más “vulnerables” –siempre dentro de la clase media– según sus ingresos y datos de la AFIP.

Cabe aclarar que la tercera fue una de las críticas más escuchadas al plan, incluidas las versiones de que se había financiado la construcción de casas en barrios privados. Ahora, en cambio, para acceder a un crédito para la construcción de una casa sobre terreno propio, además de poseer el lote escriturado, va a haber que demostrar un ingreso familiar total que no supere el monto de cuatro salarios mínimos (hoy es de $ 8.060). O cinco, para acceder a los desarrollos urbanísticos de vivienda colectiva desarrollados por el Procrear. Pero los montos exactos todavía están en estudio.

En rigor, el plan Procrear está orientado a la clase media, pero, al menos en el caso de las viviendas unifamiliares, la idea es bajar los requisitos y enfocarse más hacia abajo en la pirámide, según afirman diversas fuentes oficiales en estricto off the record o en conversaciones informales. Por eso, la prioridad estará puesta en quienes tengan una mayor de “vulnerabilidad” económica. Su evaluación estará a cargo de los nuevos funcionarios y empleados del Plan, provenientes en su mayoría del Instituto de Vivienda de la Ciudad. Los sectores algo más pudientes serán derivados hacia los complejos multifamiliares, que se construyen en medio de la trama urbana.

Sin embargo, la novedad más importante es el subsidio directo en capital no reembolsable aportado por el Estado Nacional, probablemente a cargo del Tesoro. Alcanzaría hasta 250 o 300 mil pesos, y para cada caso su monto será definido también en base a la evaluación de los ingresos del postulante más la información de la AFIP. Este mecanismo es visto como una herramienta útil para “empujar” a quienes necesitan un monto inicial que los decida a emprender una obra, ya que la razón de ser del plan Procrear –explican los funcionarios consultados– consiste también en fomentar la construcción.

Procrear + UVI Otra novedad importante es que el Procrear podrá vincularse también con la UVI, la nueva línea de créditos hipotecarios destinados al segmento que no cuenta con un terreno propio, y que se caracteriza por ofrecer financiación en cuotas de valor cuasi constante (es decir, bajo) e indexado según el Coeficiente de Variación Salarial. En este caso, la operatoria consistirá en brindar un pago de la cuota UVI más una tasa adicional del 2 o 3%, a determinar en cada caso según la capacidad de pago del tomador del crédito, que será destinada a capitalizar al Fondo de Garantía Sustentable de la ANSeS.

De todas formas, la idea es ofrecer la tasa más competitiva posible y cercana al valor de mercado, pero más económica. Es decir que la cuota a pagar no podrá superar el 25% de los ingresos demostrados. Por otra parte, los créditos Procrear podrán tomarse en los bancos privados, pero se espera un rol mucho más importan del Banco Nación y su red de sucursales, mucho mayor a la del Banco Hipotecario.

También habrá, según se dice, un cuidado más exhaustivo en cuestiones como la superficie a construir. La idea sería que se financien obras de hasta una superficie a determinar, que rondaría los 80 m2, y que las ampliaciones posteriores queden sujetas a la iniciativa puramente privada.

En este sentido, se admite que con el Procrear se construyeron viviendas de hasta 150 m2, una envergadura que no representa el espíritu del plan. O que muchos beneficiados, una vez que terminaron la vivienda le sumaron inversiones con dinero propio gracias a una capacidad económica que, de haber sido declarada, los tendría que haber dejado afuera del universo de adjudicatarios.

Lo mismo respecto de las casas construidas gracias al Procrear en barrios cerrados, aunque suele atribuirse a un margen de error mínimo en la evaluación de los tomadores de créditos. Por otra parte, se dice que eso ocurrió en barrios que apenas cuentan con un alambrado perimetral y un puesto de guardia. “Pero hablan como si hubiera casas Procrear en Nordelta”, protestan algunas fuentes consultadas.

La idea es que para la nueva etapa el Procrear se focalice en los sectores menos favorecidos de la clase media. Porque está claro que ni el plan Procrear ni la UVI es vivienda de interés social.

CRÉDITO HIPOTECARIOS BANCO NACIÓN



El Banco Nación lanzó ayer su nueva línea de créditos hipotecarios “Nación Tu Casa”. Se trata de una línea en pesos con una tasa fija del 14% para los primeros tres años y que promete financiar hasta el 80% del valor de la propiedad con un monto máximo de $2.500.000.

“Estos créditos dan certidumbre. Nos centramos en desligar al cliente de un problema a futuro porque quien lo suscriba sabrá de antemano lo que pagará por los próximos 3 años, nadie podrá modificarle ese valor”, dijo a Clarín el presidente de la entidad, Carlos Melconian. “Diseñamos una línea pensada en dar certidumbre”, sostuvo.

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Estos créditos competirán por el mismo nicho de mercado con los que diseñó el presidente del Banco Central, Federico Sturzenegger, bajo la unidad de medición UVI (Unidad de Vivienda).

Esta línea UVI que se ofrece en las principales entidades ajusta el capital al ritmo de la inflación, por lo que se espera que la demanda despegue cuando la expectativa de los consumidores sea de una menor suba de precios.

En cuanto a los créditos del Banco Nación, el plazo máximo de los nuevos créditos, que serán precancelables, es de 20 años.

En el banco Ciudad, por ejemplo, uno de los primeros en ofrecer la línea hipotecaria con la unidad “UVI” se ofrece una tasa de interés del 4,9% (T.N.A) con ajustes por coeficiente C.E.R (que está atado a la variación de los precios) y financia hasta el 75% del valor de la propiedad hasta un monto máximo de $1.400.000.

“En nuestra línea de préstamos, el cliente pagará una cuota fija por 36 meses. Y para garantizar lo que qué ocurra a partir del mes 37, dejamos por escrito que la cuota a pagar se modificará una sola vez al año y no se ajustará por encima del aumento salarial”, explicó Melconian.

Para determinar esa actualización anual, el Banco Nación tomará la variación del Coeficiente de Variación Salarial (CVS).

Y para calcular el monto a prestar, el Banco Nación fijará una cuota que no superará el 30% de los ingresos del solicitante, que podrá incluir un copropietario para que la suma sea mayor.

Se permitirá a los titulares o cotitulares (para el caso de matrimonios o convivientes) incluir a sus padres, hijos y hermanos como codeudores, pudiendo aumentar así el ingreso familiar.

Los créditos están orientados a la adquisición de vivienda única, al cambio de vivienda única y a la construcción de vivienda única sobre terreno propio. “En la web y sucursales tuvimos en tres meses 300 consultas diarias. Sabemos que es un mercado donde al menos hay 100.000 demandas de créditos hipotecarios anuales. Con cubrir más del 25% estaríamos en línea con los objetivos”, dijo Melconian.

Por cierto, la construcción de viviendas es una de las apuestas para la reactivación por parte del Gobierno, A esos créditos hipotecarios se agrega en breve el relanzamiento del Procrear.